درباره طرح تفصیلی شهر تهران

اگر تا کنون در تهران در جریان ساخت ساختمانی بوده‌اید، حتما اصطلاح «طرح تفصیلی» را شنیده‌اید. طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران که به اختصار طرح تفصیلی خوانده می‌شود، در واقع تفصیلِ طرحی فرادست خود است با عنوان طرح جامع تهران با نام رسمی طرح راهبردی-ساختاری توسعه و عمران شهر تهران. بر اساس قانون مصوب سال ۱۳۵۳ در تعریف طرح جامع شهر آمده است: «‌طرح جامع شهر عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی بازرگانی، اداری و‌کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندیهای عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (‌ترمینال) و‌فرودگاه‌ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی، مناطق نوسازی، بهسازی و اولویت‌های مربوط به آنها تعیین‌ می‌شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‌گردد. ‌طرح جامع شهر بر حسب ضرورت قابل تجدید نظر خواهد بود.» چنین طرحی برای اجرای نقطه‌ به نقطه در شهر نیازمند توضیح و تفصیلی است که آن را تدقیق کند. طرح تفصیلی این وظیفه را بر عهده گرفته است. قانون مصوب سال ۱۳۵۳ طرح تفصیلی را چنین تعریف کرده است: « طرح تفصیلی عبارت از طرحی است بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و‌موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در‌واحدهای شهری و اولویت‌های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین‌می‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌گردد.»

به این ترتیب طرح تفصیلی در سلسله‌مراتب طرح‌های نحوه استفاده از زمین در کشور پس از «طرح جامع سرزمین» و «طرح جامع شهر» قرار می‌گیرد. این طرح به موجب دقتی که دارد و ضوابط عملیاتی و عینی که وضع می‌کند، بیش از دو طرح دیگر با مردم سروکار دارد و به گوش مردم شهر خورده است. مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران، بر اساس ضوابط و مقررات طرح جامع تهران تدوین شده و مشتمل بر ضوابط خاص استفاده از اراضی و ساخت و ساز در هر یک از پهنه‌های شهر تهران و همچنین ضوابط و مقررات عام ساخت و شهرسازی در محدوده شهر تهران است. مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی، همراه با کلیه نقشه های یکپارچه ۲۰۰۰ : ۱ این طرح، سند اجرایی و ملاک عمل برای تحقق چشم‌انداز، اهداف و راهبردها و همچنین تکوین سازمان فضایی طرح جامع، به عنوان الگوی مطلوب توسعه شهر تهران، در افق طرح است. با اجرای طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران و اعمال ضوابط و مقررات آن، موجبات هدایت و کنترل تحولات کالبدی شهر، ساماندهی فضاهای شهری و دستیابی توأمان به حقوق عمومی و خصوصی در سطح شهر با تلفیق مناسب آن در پیشبرد مدیریت توسعه و عمران شهری ممکن می‌شود. بر اساس طرح تفصیلی، پهنه‌بندی استفاده از اراضی محدوده شهر تهران، مبتنی بر ساختاری است که برای جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کارکردها، کاربری‌ها و فعالیت‌ها و ارتقای کیفیت و کارایی محیط شهری نظام یافته است. پهنه‌بندی شهر تهران در مقیاس کلان، بیانگر نحوه استفاده از اراضی در عرصه‌های متمایز شهری، با توجه به کارکردهای کلی و در مقیاس خرد، شامل ضوابط و مقرراتی است که نحوه و چگونگی ساخت‌وساز در زیرپهنه‌ها، مانند حداکثر تراکم ساختمانی مجاز و چگونگی توده‌گذاری (سطح اشغال و محل توده‌گذاری و استقرار بنا در قطعه) و ارتفاع و تعداد طبقات مجاز ساختمان با توجه به عرض معبر و توان دسترسی شبکه شهری را متناسب با مساحت قطعه و تراکم تعیین می‌کند.