علل باقی ماندن موانع بازآفرینی شهری

تحقق بخشیدن بازآفرینی بافت فرسوده همواره در گرو شناسایی رابطه علّی موانع این حوزه و اقدام جهت مرتفع کردن آنها است. با بررسی پیشینه این موضوع درمی‌یابیم که یکی از موانع بازآفرینی بافت فرسوده شهر تهران، مسائل موجود در حوزه ثبتی-مالکیتی است. طبق قانون حمایت از نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب سال ۱٣۸۹ قرار بود هر سال ۱۰ درصد از ۲۰۶ هزار پلاک فرسوده شناسایی‌ و نوسازی شوند.

به‌رغم تلاش بی‌وقفه‌ای که از زمان تصویب این قانون تا کنون صورت پذیرفته، همچنان در حال حاضر ۱۲۰ هزار پلاک با وجود تهدید مخاطرات زمین‌شناختی طبیعی که در صدر آنها زلزله قرار دارد نیازمند نوسازی هستند. این پلاک‌ها عمدتاً به دلیل دارا بودن مشکلات عدیده‌ای چون قرار‌گیری در بستر دانه‌های سخت و داشتن مسائل ثبتی-سندی از انجام عملیات نوسازی باز‌مانده‌اند.

می‌توان مسائل حوزه ثبتی-سندی این پلاک‌ها را در ۶ دسته عنوان کرد؛ این املاک بعضاً
1-سند مشاعی دارند.
۲-مجهول‌المالک هستند.
٣-سلسله ایادی منقطع (زنجیره خرید و فروش ملک منقطع است) دارند که نسبت به وجود این مسأله، این املاک از نظر اداره ثبت اسناد و املاک مالکیتشان رسمیت ندارد.
۴-اعیان متعلق به مالک است ولی عرصه به نهاد‌ها و دستگاه‌ها تعلق دارد. 
۵-املاک سر خورده (آثار هندسی این املاک برای اداره ثبت اسناد و املاک به‌رغم وجود سند از بین رفته به طوری‌ که قید نشده از جهات اربعه مشرف به چه پلاکی هستند). 
۶-دارای مشکل تحدید حدود (مساحت ملک بدرستی ذکر شده ولی ابعادشان صحیح نیست که نیازمند انجام نقشه‌برداری مجدد بوده تا اگر به ملک یا گذر مجاور تجاوز کرده‌اند مشخص شود) هستند.

از این رو جهت حل این حوزه از موانع، درخواست تدوین یک دستورالعمل ویژه ثبتی برای املاکی که دارای مشکلات فوق‌الذکر هستند، داریم. همچنین از ۱۶ اداره ثبت اسناد و املاک شهر تهران، در حوزه ۱۲ اداره، مشکل بافت فرسوده وجود دارد که خود بیانگر اهمیت انجام بازنگری و مداخله با نگاه حل مسأله از طرف نهاد‌های ذی‌مدخل است. از جمله پیشنهادهای بهره‌گیری از رویکرد حل مسأله، می‌توان به حل مشکلات املاک منقطع با مبنا قرار دادن استشهادیه محلی برای مالکین با سبقه طولانی جهت اخذ سند اشاره و اقدام کرد. همچنین در اداره ثبت اسناد و املاک به علت طولانی بودن فرایندها (استعلام ثبتی ملک در حال حاضر حدود ۲ سال و ۱۱ ماه به درازا می‌انجامد) و وجود موانع عملیاتی شدن برخی از قوانین، با انجام اصلاحات مقتضی می‌توان به حل موانع نوسازی این املاک و جلوگیری از بحران‌آفرینی آنها در زمان وقوع زلزله کمک شایانی کرد.